老郵局化身時(shí)尚打卡地
隨著(zhù)城市發(fā)展從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，舊城更新成為城市發(fā)展的新課題。秉承“百年郵政”歷史，廣東郵政的企業(yè)資產(chǎn)（房產(chǎn)）也呈現這一特質(zhì)——處在老城片區的房產(chǎn)有很多，卻是一塊塊“好看的肉，難啃的骨頭”。一方面，老局房位于城市中心地帶，區位價(jià)值高；另一方面，建設時(shí)間久遠，房屋設施落后，又涉及文物保護、安全隱患等問(wèn)題，改造難度高、成本也大。如何實(shí)現企業(yè)資產(chǎn)的保值增值，讓存量房產(chǎn)能夠在既定的條件下為企業(yè)創(chuàng )造價(jià)值？近年來(lái)，廣東郵政參考“BOT”模式復刻“微改造”經(jīng)驗，努力推動(dòng)將企業(yè)存量老舊房產(chǎn)有效盤(pán)活。
注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁——這是廣州市政府對荔灣區永慶坊的改造思路。永慶坊老舊街區經(jīng)過(guò)“微改造”，搖身一變成為國家4A級旅游景區，既成了市民游客匯聚的打卡地，也實(shí)現了歷史風(fēng)貌和嶺南文化的傳承。這一成功案例自然成為廣東郵政推動(dòng)企業(yè)舊房盤(pán)活的對標標桿。政府在“微改造”中運用的“BOT”模式也讓廣東郵政在實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活上得到了啟發(fā)?！癇OT”是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫(xiě)，即“建設—經(jīng)營(yíng)—轉讓”。在政府主導的舊街區“微改造”項目中，政府通過(guò)公開(kāi)招商引入企業(yè)資金，由企業(yè)負責改造、建設和運營(yíng)，再引入辦公和創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)等。項目運營(yíng)期滿(mǎn)后交回政府，實(shí)現政府、民眾和企業(yè)的三方共贏(yíng)。
近日，記者來(lái)到位于廣東省佛山市大良古城區中心的“華德里·舍”，看見(jiàn)煥然一新的樓房。如果不是看到立在門(mén)口的郵筒，還真無(wú)法與之前的郵政舊局所聯(lián)系起來(lái)。三五成群的青年男女，各自在尋找最佳角度自拍；咖啡廳前排起了“長(cháng)龍”，估計是個(gè)網(wǎng)紅店吧；拐角處的小文竹旁還有人搭起了網(wǎng)上直播的小道具……
大膽創(chuàng )新 找準發(fā)力點(diǎn)
在省會(huì )城市廣州荔灣老城區光復南路，有一棟據推測是建于1949年以前的郵政局房。這是廣州市郵政分公司在1953年4月購入的4層建筑。建筑面積423.44平方米，磚混結構的樓房原來(lái)用于投遞作業(yè)及職工住宿。由于歷史久遠，房屋的安全問(wèn)題越來(lái)越多：地基不均勻下沉、墻體發(fā)霉潮濕、部分木梁腐變霉爛、瓦面風(fēng)化破損、鋼筋出現裂縫等。2015年，經(jīng)評定，該房屋整體危險性為“C”級，即為“局部危險房”。廣州市分公司為此多次進(jìn)行局部整修，但因房屋破舊，未能實(shí)現盤(pán)活，只能留用安全部分作為投遞中轉作業(yè)使用，其余大部分面積處于閑置狀態(tài)，資產(chǎn)效益極低。
在距離廣州40多公里外的佛山市，也有一處情況相仿的郵政房產(chǎn)。該房產(chǎn)在大良街道古城區中心位置，總建筑面積2256平方米，產(chǎn)權證照齊全。房屋始建于20世紀50年代，包含商業(yè)樓1座、宿舍樓4座。商業(yè)樓整體狀況較差，多年來(lái)只能通過(guò)簡(jiǎn)單的維護再出租。由于缺乏合理的定位和規劃，加上租戶(hù)經(jīng)營(yíng)不善，部分曾經(jīng)租用的網(wǎng)吧、眼鏡店、涼茶店等都相繼退租不續，自2016年起就一直閑置。宿舍樓從2015年起用作低價(jià)公寓出租，但是由于管理混亂，也經(jīng)常被鄰居和居委會(huì )投訴。這就是那幢“華德里·舍”的前身。
近幾年，廣東郵政一直致力于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，而提高資產(chǎn)盤(pán)活效率、實(shí)現國有資產(chǎn)保值增值正是其中重要的抓手之一。面對維修費用高昂且存在一定安全隱患的舊房，政府的“微改造”為他們打開(kāi)了思路。廣東郵政的財務(wù)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同協(xié)助相關(guān)市郵政分公司開(kāi)展房產(chǎn)狀況調查，計劃復刻廣州市永慶坊標桿案例開(kāi)展資產(chǎn)盤(pán)活。2020年，廣州市光復南路和佛山市大良街這兩座“老大難”的房產(chǎn)完成了重新盤(pán)活租拍簽報審議，廣東郵政復刻“微改造”進(jìn)行房產(chǎn)盤(pán)活正式開(kāi)始。
把握政策 精準規劃
“微改造”的“BOT”模式，首先需要政府主導。廣東郵政從政府政策入手尋求助力。上述兩處房產(chǎn)，一處被列入廣州歷史風(fēng)貌建筑范圍，另一處被佛山市順德區政府列入古城保護和改造之列。為契合政府舊城改造的需要，廣東郵政對自有房產(chǎn)進(jìn)行了深入分析。
首先，兩處房產(chǎn)都地處老城區，區位優(yōu)勢明顯，資源要素匯聚，具備了大發(fā)展、快發(fā)展的條件。其次，對標先進(jìn)案例，郵政的兩處房產(chǎn)可以參考永慶坊的做法，引入可承接規劃建設的合作方，讓房產(chǎn)資源得以活化。最后，可以把兩處房產(chǎn)的盤(pán)活規劃嵌入城市功能，讓其適應和貼合城市規劃，從而推進(jìn)企業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可持續發(fā)展。經(jīng)過(guò)研究，廣州市光復南路的房產(chǎn)擬借助周邊服裝電商批發(fā)市場(chǎng)集聚地的優(yōu)勢，定位規劃方向為潮流服裝直播基地。佛山市大良街房產(chǎn)則借助鄰近著(zhù)名景點(diǎn)清暉園的地理位置優(yōu)勢，定位規劃方向為旅游酒店。
依托精準的規劃定位，廣東郵政對兩處房產(chǎn)的盤(pán)活思路得到了當地政府的認可和支持，很快通過(guò)了改造審批。
修舊如舊 文化再傳承
圍繞規劃定位，廣東郵政積極開(kāi)展房產(chǎn)出租招拍，最終兩處房產(chǎn)都以較好的成績(jì)完成了租拍：廣州市光復南路房產(chǎn)簽訂租約8年，年化出租收入30萬(wàn)元，較之前租金增長(cháng)265%；佛山市大良街房產(chǎn)簽訂租約8年，年化出租收入69萬(wàn)元，較之前租金增長(cháng)129%。新入駐的租戶(hù)按合同的約定對郵政原有的舊房進(jìn)行了一系列脫胎換骨的改造：完成舊設施、設備的清理和歷史建筑保護工作，對房屋建筑立面進(jìn)行重新設計、保護、更新與裝飾；對房屋結構進(jìn)行加固或者替換，優(yōu)化完善消防設施，配建公共服務(wù)設施等。經(jīng)過(guò)精心打造，昔日破敗不堪的郵政舊房煥然一新。
廣州市光復南路原來(lái)被評定為“局部危險房”的四層舊綜合樓完成修繕后，經(jīng)安全鑒定為“結構安全”。原來(lái)的木樓梯變成了電梯，通過(guò)改舊成功消除了危房隱患，受到了當地街道的充分肯定。新樓規劃用于潮流服裝直播基地，搭載了辦公、直播、門(mén)面展示功能，潮牌租戶(hù)月?tīng)I業(yè)額約800萬(wàn)元，共創(chuàng )造了25個(gè)工作崗位。廣東郵政為此節省了至少320萬(wàn)元的房屋改造修繕費用，并促使承租方開(kāi)立了郵政對公賬戶(hù)和使用郵政多項業(yè)務(wù)，開(kāi)辦了多張社?？ǖ?，郵政效益也得到了延伸。
再看佛山市大良街舊房，經(jīng)過(guò)徹底改造，承租戶(hù)投入資金約1300萬(wàn)元，以“原生、原地、原味、微改造”為理念，名為“華德里·舍”的郵政主題民宿盛大開(kāi)業(yè)。民宿以懷舊“郵政綠”為基礎色調，運用了信筒、送報自行車(chē)等郵政元素，同時(shí)結合佛山市順德區傳統文化和民宿特點(diǎn)，引入了網(wǎng)紅咖啡廳、傳統特色甜品美食等業(yè)態(tài)，讓舊房迅速從影響市容的“老破舊”變身為時(shí)尚新潮的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。其獨樹(shù)一幟的內嵌園林風(fēng)格更是成為當地民宿的標桿，刷新了人們對郵政形象的認識，擴大了郵政企業(yè)的社會(huì )影響力。
民宿開(kāi)業(yè)以后，廣東郵政按照源頭獲客的思路乘勝出擊，通過(guò)板塊協(xié)同積極與承租方對接，不僅成功在民宿開(kāi)辦了郵政傳統業(yè)務(wù)，而且使承租方開(kāi)立了郵政對公賬戶(hù)，為后續發(fā)展代發(fā)工資業(yè)務(wù)打下了基礎。為更加有效地利用民宿資源，廣東郵政還通過(guò)發(fā)送郵政主題民宿體驗邀請的方式對郵政自有優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的權益進(jìn)行了拓展。目前，廣東郵政正在著(zhù)手研究將寄遞、集傳、分銷(xiāo)、文創(chuàng )等業(yè)務(wù)資源與民宿經(jīng)營(yíng)進(jìn)行結合，進(jìn)一步提升企業(yè)整體效益?，F在，“華德里·舍”已經(jīng)成為當地網(wǎng)紅景點(diǎn)，節假日日均人流量超500人次，民宿入住率超過(guò)9成，想入住民宿需要提前訂房。
編后：從城市發(fā)展的角度看，舊城之所以會(huì )舊，是因為業(yè)態(tài)和居住條件已經(jīng)不適應現代城市的發(fā)展需求。如果只是翻新老房，沒(méi)有更新業(yè)態(tài)，年輕人依舊不會(huì )來(lái)。所以，在盤(pán)活老城區郵政舊房時(shí)要規劃對新業(yè)態(tài)的承載功能，通過(guò)導入新業(yè)態(tài)，注入造血功能，才能讓舊房煥發(fā)新活力。當然，這樣做也更容易獲得政府部門(mén)的支持，郵政企業(yè)的降本增效工作就能獲得事半功倍的效果。
廣東省佛山市大良古城區中心的“華德里·舍”，門(mén)前的郵筒和雅致的環(huán)境書(shū)寫(xiě)著(zhù)郵政老舊局房的新生。
新局房充滿(mǎn)郵政元素。圖為游客在小郵箱樣式的LED燈前拍照。
改造后的“華德里·舍”民宿頗具特色。
?。▓D片由廣東省郵政分公司提供）